Portage de foncier agricole et viticole

22 mai 2015

Les deux Caisses régionales de Crédit Agricole du territoire 16-17 ont signé avec la Safer Poitou-Charentes une convention de portage de foncier. De quoi s’agit-il ? Aider les jeunes installés à accéder au foncier alors que, de notoriété publique, les premières années d’installation sont toujours les plus compliquées en termes de trésorerie : investissements dans les bâtiments, matériels, plantations… Grâce à une convention d’occupation précaire, le JA exploite les terres mais ne commence à les rembourser qu’au bout de 5-7 ans. Une souplesse accordée à l’acquisition de l’outil de production.

 

 

p22.jpgLe portage, une affaire à trois ! La Safer achète le foncier (terres, vignes) à la place du JA grâce à une ligne de crédit accordée par le Crédit Agricole. Le jeune agriculteur prend les terres en fermage sous la forme d’une convention d’occupation provisoire et précaire concédée par la Safer. Les loyers encaissés par la Safer servent à couvrir les intérêts financiers. Au bout de 5 à 7 ans, le jeune rachète les terres à la Safer, au prix d’achat initial augmenté des frais de portage mais déduction faite des fermages versés. Pour acquérir les terres, il pourra faire appel à un prêt relais classique de
15 ans.

Un effet levier

Par rapport à l’achat en direct, à l’aide d’un prêt de 20 ou 25 ans, quel avantage y a-t-il à opter pour la formule du portage ? Réponse de Jean-Luc Joly, responsable « Marché agricole » à la Caisse régionale de Charente-Périgord. « Le portage apporte une marge de manœuvre supplémentaire au nouvel installé et surtout de la sécurité. Il conforte sa trésorerie. »
« En termes de coût global de la transaction, poursuit-il, on navigue à peu près dans les mêmes eaux. Certes, les frais de portage viennent en plus mais, rapportés à la durée, ils jouent à la marge. Comparé à une acquisition immédiate en pleine propriété, le portage apporte un vrai effet
levier. Les cinq premières années sont toujours très compliquées. Dans un premier temps, cette prise en charge du foncier permet au jeune de stabiliser son exploitation, de rentabiliser son projet. L’achat du foncier est reporté à plus tard, à un moment où elle s’approchera de son rythme de croisière. »

Le président des JA 16 confirme : « Si les terres sont un outil de production indispen-sable, elles sont aussi un outil capitalistique, par essence peu rentable. Le but est quand même de privilégier les investissements qui rapportent, au moins dans un premier temps. Les CDJA ne pouvaient que soutenir pleinement une telle initiative. »

Prévu au départ sur une base de 150 000 € par dossier, le portage instauré par la Safer Poitou-Charentes et les deux Caisses de Crédit Agricole peut atteindre 250 000 € par dossier. Cette augmentation du montant de l’enveloppe s’explique notamment par le contexte viticole et les prix atteints par les vignes.

Installations aidées

Les partenaires ont décidé que le dispositif ne concernerait que les installations aidées, dans le cadre familial ou hors cadre familial. « Nous voulons accompagner les projets viables, vivables. » Bien sûr, toutes les filières peuvent y prétendre et les Caisses ne prévoient aucun contingentement d’enveloppe. Le portage concerne le foncier non bâti – pré, terres, vignes – à l’exclusion des bâtiments.

Fixée à 5 ans, la durée du portage peut dépasser ce délai mais sans jamais excéder dix ans (après l’anniversaire des 5 ans, renouvellement annuel de la convention d’occupation).

Et la « sortie », comment se passe-t-elle ? A l’issue de la période, le jeune s’engage à récupérer le bien en pleine propriété. Comme déjà dit, le prix de vente équivaut au prix d’entrée, augmenté des frais de portage mais diminué des fermages. Ce mode opératoire joue dans le sens d’une « glaciation des prix », si l’on considère bien sûr que la tendance va à l’augmentation.

Qu’adviendrait-il en cas de défaillance du JA ? Même si cette situation relèvera sans doute de l’exceptionnel, un accident de la vie peut toujours arriver. La Safer revendra alors le bien au prix de marché. Si ce prix de marché se révélait inférieur au prix d’achat, le Crédit Agricole apporterait une garantie de bonne fin à la Safer, jusqu’à hauteur de 20 % du capital engagé.

Safer comme Crédit Agricole ont par ailleurs souligné qu’il n’était pas interdit à une coopérative ou à des collectivités territoriales de prendre en charge tout ou partie des frais financiers de portage. « L’effet levier ne s’en trouvera que renforcé. » « Quelques filières y réfléchissent » a indiqué le président de la Chambre d’agriculture de la Charente, Xavier Desouche.

Derrière cette initiative conjointe de la Safer Poitou-Charentes et des deux éta-blissements bancaires du Crédit Agricole, transparaît la volonté des OPA (Organisations professionnelles agricoles) de lutter plus efficacement contre les techniques visant à échapper au contrôle de la Safer : cession de parts de société, démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété. A ce titre, le contrôle du marché foncier vient de recevoir un sérieux coup de pouce. La Loi d’avenir pour l’agriculture renforce les possibilités d’intervention de la Safer, en cas de démembrement de propriété comme de cession de parts sociales de sociétés. Une avancée importante.

Safer : une action sur un tiers du marché agricole
40 000 ha ! C’est le chiffre annuel des transactions foncières constatées sur la zone d’activité de la Safer Poitou-Charentes (les deux Charentes, la Vienne, les Deux-Sèvres, la Vendée). Le marché agricole stricto sensu (terres, vignes, prés) porte, lui, sur environ 30 000 ha. Là-dessus, le volant accessible à la Safer s’élève grosso modo à 15 000 ha (les 15 000 autres ha relevant de tran-sactions dans le cadre familial). In fine, on estime que l’intervention de la Safer concerne, selon les années, 28 à 34 % du marché agricole accessible (autour de 5 000 ha). Et qu’un hectare sur deux va à l’installation.

 

 

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