Safer et droit de préemption Le droit de préemption est le droit de se substituer à l’acquéreur lors d’une vente de biens. Sous contrôle de l’Etat, la Safer dispose de ce droit. Même utilisé avec parcimonie, cet outil d’alerte fonde l’action de la Safer. Il lui donne les moyens d’agir. Sur le département de la Charente, le droit de préemption ne porte que sur 0,1 % du marché foncier global. Cependant, il représente entre 5 et 10 % des surfaces acquises par la Safer.
La notification à la Safer Les notaires ont l’obligation légale de notifier à la Safer tout projet de vente, y compris les ventes à un fermier ou les ventes au sein de la famille (exemptées toutes les deux du droit de préemption de la Safer). Les notifications sont ensuite transmises aux syndicats agricoles qui les diffusent à leurs correspondants locaux chargés des structures agricoles.
Lorsque la Safer reçoit une demande de préemption, elle effectue une enquête et consulte le comité technique départemental concerné ainsi que les commissaires du Gouvernement (Agriculture et Finances). La Safer a deux mois pour se positionner. Soit elle n’intervient pas (projet considéré « en phase avec les politiques publiques d’aménagement et de développement »), soit elle préempte, en général au prix notifié. Elle achète donc à la place de l’acquéreur. Dans certains cas (prix significativement en dehors du marché local), le droit de préemption peut s’exercer en révision de prix. Le propriétaire a le choix : soit il vend à la Safer (au prix révisé par elle), soit il retire son bien. Il a six mois pour se déterminer. Par contre, s’il veut remettre son bien en vente, ce sera au prix de la Safer.
Safer et intervention amiable A 95 % (soit 1 200 à 1 500 ha en Charente), la Safer intervient de façon amiable. Son rôle s’assimile alors à une prestation de service auprès des ve ndeurs. En clair, les vendeurs demandent à la Safer de s’occuper de la vente de leurs biens. Intérêt principal pour eux ? Bénéficier de l’expertise de marché de la Safer (connaissance du prix), de son appui technique, de son réseau de recherche d’acquéreurs et, accessoirement, « pouvoir continuer à s’entendre avec son voisin », surtout dans des secteurs très concurrentiels. Dans les faits, deux systèmes cohabitent : soit la Safer achète directement le bien. Elle devient alors propriétaire du bien et le revend à un ou plusieurs acquéreurs après une procédure de rétrocession (voir plus loin) ; soit est utilisé un système de substitution. Le vendeur vend directement à l’acquéreur mais par l’intermédiaire de la Safer. (C’est la Safer qui prend l’initiative de cette modalité qui, entre autres, débouche sur l’économie d’un acte). En Charente, sur le marché foncier viticole global, on estime « qu’un ha sur quatre passe entre les mains de la Safer », une proportion très importante.
Safer et rétrocession La rétrocession d’un bien par la Safer répond à un cadre réglementaire précis. Première étape : la recherche de candidats. La Safer a l’obligation de procéder à une publicité légale de la vente dans deux journaux locaux, plus un affichage en mairie. En Charente, les journaux concernés sont la Vie Charentaise et le Courrier français ; en Charente-Maritime, l’Agriculteur charentais et le Courrier français. Pour être au courant des ventes pilotées par la Safer, il faut donc consulter l’un de ces journaux.
Les candidats ont 15 jours pour contacter la Safer. Ce délai s’entend de façon stricte. Les conseillers fonciers rencontrent les candidats, prennent un maximum de renseignements (situation de l’exploitation, plan…). Ils élaborent avec eux le dossier de candidature : pourquoi ils se portent candidat, leur motivation : l’installation, l’agrandissement, la restructuration… Deuxième étape : le choix de l’acquéreur. Toutes les candidatures sont examinées par le comité technique départemental. Y siègent l’ensemble des OPA, les collectivités territoriales et l’Administration. Un avis est donné, favorable ou défavorable. Mais la décision finale revient au comité de direction, à Niort. Le comité de direction de la Safer Poitou-Charentes se compose des cinq présidents des comités techniques départementaux (Poitou-Charentes et Vendée), dont le président de la Safer, de représentants des OPA et des collectivités territoriales, de la direction générale ainsi que des commissaires du Gouvernement. Une fois la décision prise, la signature de l’acte de vente a lieu chez le notaire.
Safer et prix de vente « Transparence et neutralité » constituent la doctrine de la Safer. « Nous nous fixons sur le prix pratiqué sur le marché. Nous ne devons être précurseur ni de prix plus élevés ni de prix plus bas. D’ailleurs nous sommes sous contrôle des Domaines. » Quand le prix d’une vente non gérée par la Safer est réellement déconnecté du marché, la Safer peut procéder à une préemption avec révision de prix. Cela arrive de temps en temps.
La convention de mise à disposition C’est une solution de gestion temporaire qui permet à un propriétaire de garder son bien libre, en attente d’une décision. Il signe avec la Safer une convention de mise à disposition, à charge pour la Safer de trouver un agriculteur pour exploiter le bien. La convention, d’une durée de 1 à 6 ans renouvelable une fois, est généralement résiliable tous les ans. A la fin de la convention, le propriétaire retrouve la libre disposition de son bien.
Les frais Safer Dans le cas d’une opération par acquisition puis rétrocession, la rémunération de la Safer est incluse dans le prix de vente à l’acquéreur. Dans le cas d’une opération par substitution, il s’agit d’une commission. C’est l’acquéreur qui l’acquitte. Variable selon le type d’intervention, la rémunération de la Safer est en grande partie compensée par l’exonération des droits d’enregistrement inclus dans les frais d’acte. Ainsi, le prix est quasiment identique à une acquisition « en direct », alors que l’acquéreur de la Safer « bénéficie de l’autorisation administrative d’exploiter, d’un prix conforme au marché, du transfert des droits à prime et à produire et du contrôle de la nature des biens ». Préalablement à toute candidature, la Safer informe chaque candidat du montant de la rémunération, « en toute transparence ». n
La Safer fête ses 50 ans
La Safer plonge ses racines dans les grandes lois d’orientation agricole de 60 et 62. A la fin des années 50, le CNJA, présidé à l’époque par Michel Debatisse, convainc la FNSEA et le Gouvernement d’associer, à la politique des prix agricoles, une politique des structures. L’inéluctable modernisation de l’agriculture doit pouvoir se faire sans « drame humain ». La SCAFR (Société centrale d’aménagement foncier rural) est créée le 25 avril 1960, trois mois avant l’adoption de la loi d’orientation agricole. Au fil du temps, la Safer conquerra un nouveau rôle, celui d’aménageur de l’espace rural.
